鼎豐泰不動產物業部 0910039581

全球股災延燒房市　雙十檔期推案量減少　斷頭屋降價求售

2008-11-19T03:21:00.001-08:00

資料來源：今日新聞　財經中心　2008/10/13

全球股災效應似乎也延燒到台灣房地產市場，原本雙十檔期，預估高達2300億的推案量，估計大概只剩下800億元左右，大幅下降65%，不少斷頭屋等著「賣屋求現」，原本一坪87萬的豪宅，跌到每坪60萬屋主也照樣賣。

絢麗的焰火直衝天際，雙十國慶大家都在慶祝，不過，對建商來說，雙十檔期房市似乎沒有同歡。房仲業者陳偉文表示，「從928開始，一路遇上颱風、火災，甚至於在國慶前夕，還有美國股市大跌，消費者信心大減，所以現在縱使工地有來人看屋的狀況，事實上，成交的狀況是非常不理想。」

頂著大太陽，工人揮汗如雨加緊趕工，過去從928檔期延續到雙十國慶，新建案總是一個接著一個推，不過大環境不景氣，全台推案量也跟著縮水，原本預估北台灣將有高達1600億的推案量，現在直接腰斬，只剩700億左右，台中也從500億降為100億，高雄情況更糟，原本200億的推案量，建商現在乾脆全都不推，雙十檔期全台推案量大幅減少6成5。

房仲業者陳偉文指出，「國際的金融風暴，還有國內股市的大跌，很多人這個時侯，手上有資產的，紛紛賣屋求現，現在目前委託銷售狀況，比過去同一時期，幾乎多出2、3成。」房市已經不景氣，金融風暴又來搗蛋，不少投資人慘遭套牢命運，除了新屋市場買氣銷減，斷頭屋也等著賣屋求現，就連台北市敦化南路上，原本一坪87萬的豪宅，也下殺到每坪60萬，還是照樣賣。

房價跌掉將近3成，看來這個雙十檔期，除了建商高興不起來，因為股價狂跌，不得不賣房子的投資人，心情恐怕也很沉重。

經濟不景氣　北市店面空置率超過２成

2008-11-19T03:19:00.000-08:00

資料來源：東森新聞記者　鐘雅馨、周育鋒　　2008/09/13

股市大跌，政府頻頻祭出利多，希望刺激消費，但景氣似乎沒有馬上變好，現在許多店面都租不出去，倒店比例也明顯增加，店面空置率更超過兩成，有房東乾脆調降租金，希望度過寒冬。
　　天母西路過去是相當熱鬧的商圈，現在似乎受到不景氣影響，許多店家都不堪虧損，被迫退出市場。台北天母圓環附近，幾乎走路就可以看到一家高掛出租廣告的店面，看在附近經營二手包包十幾年的老闆娘眼裡，真的有無限感慨。
　　二手包業者說，「大環境影響，可能就是這幾個月股票跌那麼慘的關係，只是這３個月可能比之前 SARS還慘，(記者：業績退幾成？)幾乎一半。」
　　大環境一片不景氣，這也反映在消費上，民眾幾乎捨不得花錢，讓店家很難經營，面臨關門收場。像是台北市辦公商圈大同區的承德路一、二段，松山區的八德路三段和四段，中山區的吉林路都出現店面久久租不出去的窘境，估計店面空置率超過２成。
　　一位逛街民眾說，「店面一直收一直收，（記者：從哪一個地段明顯感受都收了？）幾乎整條都收了，中山北路六段也是，七段更少。」
　　一位飲料店員工表示，「以前感覺這裡蠻多人來逛街，但可是現在就變很少。」上門的顧客越來越少，造成店面空置率大增，現在更有房東寧可調降租金，就希望店面能夠租得出去，看來景氣寒冬現在也又映在店面市場。

開發搶先機　狗屋式農舍夯

2008-11-19T03:18:00.001-08:00

資料來源：自由時報　　2008/10/08　(記者江志雄/羅東報導)

「狗屋式農舍」不是給狗住，而是給人居住的。
大小只有１、２坪

雪山隧道通車後，宜蘭縣部分農地上出現不少１、２坪大小的農舍，遊客開車經過不禁要問，這麼小的屋子能住人嗎？有人猜測是為小狗量身打造的農舍豪宅，傳出很多趣談。

鑽農發條例漏洞

國立羅東高中學生魏婉如、蔡明原，研究宜蘭縣農舍發展現況，特地為這種超迷你農舍取名為「狗屋式農舍」，起因於雪隧開通後，大批外縣市民眾到宜蘭縣定居及投資，有些建商看準箇中商機，與地主聯手合作，避開農業發展條例修正案的種種限制，可以說是鑽法律漏洞，也是特定時空背景下的產物。

農發條例修正案在民國８９年元月實施前，自耕農或幫農才可買賣農地，農舍基地只能占農地面積的１０％，其他對農舍興建和交易少有設限，修正案上路後，雖開放農地自由交易，卻針對農舍增列諸多限制，像是建屋用的單筆土地最少７５６坪，戶籍登記滿２年才能新建農舍，且完工５年後始能移轉產權。

依照修正案規定，建商投資至少７年，才能買賣新蓋的農舍，時間拉長，無形中增加不少風險，業者靈機一動，找上８９年前便持有土地的地主，以地主之名建造迷你型農舍，並申請建照、使用執照，再伺機脫手，由於法律不溯及既往，過程並不違法。

查報僅需補繳土增稅

羅東鎮吳姓房仲業者說，「狗屋式農舍」面積太小，根本無法住人，如果加以擴建，便成違章建築，幾年前，主管機關修訂相關法令，這種情形若被查報，只需補繳土地增值稅即可，形同為「狗屋式農舍」解套，間接助長取巧的風氣。

吳姓房仲業者認為，「狗屋式農舍」對建商、買家互蒙其利，建商不受農發條例修正案牽絆，可自由買賣農舍，買家不必購買大面積土地，也能建造農舍，省下大筆開銷，主管機關拿不出辦法，讓「狗屋式農舍」在蘭陽平原隨處可見，已成特殊的建築地景。

降租金成本　店家祭苦肉計

2008-11-19T03:15:00.000-08:00

資料來源：中時電子報　馬婉珍／台北報導　2008/10/13

購物的人潮變少，消費市場衰退，對於身為租客的店家來說，處於利空時代，業者觀察，目前店家為了生存，最常用哀兵政策，讓房東心軟。

一、向房東攤牌，要求降租。

永慶房屋店面事業部經理李元鳳觀察，市況蕭條，身為租客的店家，每天面臨來客冷清、營業額銳減的滲況，大呼做生意入不敷出，紛紛向房東攤牌，要求降租，希望租金能降１０％至２０％不等。

二、假裝貼頂讓字條，採哀兵政策。

一開始，房東通常無動於衷，而租客等待一、二個月卻無回音，有的實在是撐不下去，只好將店面頂讓出去，有的租客則繼續使出苦肉計，業者觀察，租客常假藉「頂讓」之名，讓房東感受到租客經營困難，進而心軟願意降租。

三、主動找同路段空置店面的房東。

如果碰到恣態高的房東，李元鳳認為，目前空置店面這麼多租客倒不如主動出擊，在同路段上，尋找條件相當的店面，向該店面的房東爭取較優惠的租金，也有機會達到降租的目的。

租屋簽約五要素不可不知

2008-11-19T03:10:00.000-08:00

資料來源:工商時報 2008.6.23

畢業季來臨，將從學校畢業轉入職場的新鮮人，因為就業轉在外面租屋，必須靠自己面對租賃大小事，房仲業者說，簽約是房屋租賃最重要的一環，很多事都是在簽約時沒有注意五大簽約事項而衍生的，新鮮人一定要注意。
1.請房東出示所有權人證明：太平洋房屋副總經理李珠華指出，要禮貌委婉的請房東出示其所有權狀或房屋稅單，以確定其為所有權人，如果是二房東，也要請原房東出示允許再轉租的同意書，以避免租押金被騙走。
2.在簽定租賃契約前，要仔細閱讀過所有條文：租賃契約是為保持良好租賃關係而訂定的，為了保護權益，在簽約前，務必詳加審視，和房東溝通清楚再簽字，目前市面上，大家所普遍使用的合約皆為一般制式的合約。
3.契約載明各項費用分攤原則：租賃契約的重點，除了租金、押金、支付時間(按月、季或年)及付款方式基本上還包括水、電、瓦斯、管理費、電話費及網際網路等費用負擔歸屬，設施及家具毀損時的修繕責任等。另外，如果是以現款給付方式支付房租，房客應要求房東開具收據，作為日後的憑證及報稅扣抵所得的證明。如果房東要求用ATM轉帳來支付房租，簽約時，房客最好將帳號註記在契約中，國稅局才會認定房客有支付租金的行為。
4.押金：李珠華說，一般而言，房東會要求房客支付二個月租金當作押金，退租後，房客如果沒有任何欠款，房東應無條件退還。
5.違約金：如果有其他特別約定，一定要在契約書中載明，例如房客在租期未結束前，決定提前搬遷，
房東通常會要求至少賠償一定的金額或一個月租金，作為違約金。關於違約金部分，法律並無明文規定，因此必在契約書中明確載明，始能降低日後發生糾紛的風險。

租屋購屋那個划算？專家教你算

2008-07-08T21:17:00.001-07:00

經濟日報　2008-06-30記者陳芝艷／台北報導
　　房地產泡沫疑慮未除，中央銀行又再次升息，這時候無殼蝸牛現在應該租屋還是購屋好？政大金融系教授殷乃平指出，可以用30年期房貸、每月應攤還的本息，與租屋每月房屋租金做比較，若兩項金額差距不大，表示買屋較為划算；若差距頗大，代表租房子較為划算。

　　至於差距大不大如何界定，殷乃平說，可以房貸本息是否超過房租的兩倍計算。舉例來說，如果在台北市租屋，一個月要付1.5萬元的租金，另考量在台北市購屋，貸款30年，每月應付的房貸為2.5萬元，因為沒有超過1.5萬元的兩倍，所以表示購屋較為划算；不過如果每月房貸超過3萬元，就要考量租屋可能比購屋划算。
　　土地銀行主管也指出，民眾可以房價和租金收入兩者做比較，若房價偏高，原則上租屋比較划算。
　　除了單純的房貸、租金考量外，殷乃平強調，還必須考量通貨膨脹、房屋是否具增值等因素。
　　合作金庫銀行房貸主管也指出，如果未來人口持續增加，不動產供給有限，房地產就具保值效果，尤其像座落在台北市都會區的不動產，抗跌效果較佳。而且如果不是以出售、投資為目的，房貸戶繳完房貸後便可取得不動產所有權，在通膨的情況下，會有增值的效果在。
　　也有銀行主管指出，可利用年成本法估算，把租屋的租金、押金和購屋的自備款、房貸利率考慮進去，可初步計算出兩者的成本。
　　舉例來說，老王看上一間位於台北市文山區新蓋好的大廈九樓，屋主可租可售，若是租的話每月租金2萬元，押金三個月，若購屋總價800萬元，500萬元可貸款，房貸利率以2.8% ，存款收益以1年期定存利率2%計算，自備款300萬元。
　　如果老王租屋，並考量押金與自備款的機會成本，一年下來租屋成本為24.12萬元（2萬租金×12個月+2萬押金×3個月×1年期定存利率2%）。如果老王購屋，年成本則為20萬元（300萬×2%+500萬x2.8%）。
　　銀行主管指出，以老王的情況為例，購屋比租屋划算，但還要考量其它因素，首先是房租每年都會調整，購屋後成本卻很固定；另一項因素是房貸和房租所得扣除額不同。
　　此外，也要考慮房價未來是不是看漲，如果目前計算出來的結果是購屋較划算，但未來房價有可能走低，也要考慮資產縮水的效果，如果房價可能走高，當然選擇購屋划算。

房東推薦信　惡房客快閃

2008-07-08T21:15:00.000-07:00

聯合報系　2008-06-30校園特約記者吳依芃／台北報導
　　現在不只求學、求職需要推薦信，淡水有位房東為了確保房客「品行良好」，在簽約時，也會希望學生能提出前次租屋的房東證明，證明租屋的同學會好好愛護房東辛苦經營的房間。

　　在淡江附近租屋已經有20年的林姓房東表示，現在租屋糾紛越來越多，有些學生剛簽約的時候感覺都很有誠意，但時間一久，許多人的壞習慣就開始出現，不僅影響到其他房客，也讓房東很為難。林姓房東說：「有些學生生活習慣很差，垃圾常常一包包丟在走廊也不清理，或是每天晚上都在打麻將，聲音吵到附近鄰居都沒辦法睡覺，講也講不聽，最後寧可把錢退給他們，請他們搬走。」
　　為了要找到好房客，最後房東的兒子想出一個辦法，就是請來租屋的學生能找之前房東提出「住宿良好」的證明。剛開始，有些學生很反彈，認為房東這樣很不信任他們，但經過房東有誠意的說明之後，大部分的學生都能接受這樣的條件。目前也在外面租屋的同學就表示，如果自己紀錄良好，其實根本不需要擔心，而且這樣就不怕遇到生活習慣不好的室友。
　　不少房東也表示，學生租屋怕遇到壞房東，其實房東也很怕遇到生活習慣差的房客。在水源街租屋的劉姓房東就表示，曾經有房客在搬走之後，留下整間的垃圾，還有的牆壁被釘的滿是坑洞，遇到這樣的情形只能扣留押金，但有時候押金根本不足以付房間維修清理的費用，到最後房東也只能自認倒楣自己貼錢善後。
　　而聽到「房東推薦信」這樣的訊息，劉姓房東表示之前都沒想過，不過應該可以試看看，畢竟房間租出去之後，房東就很難再干涉太多，最重要的還是希望租屋的同學可以自己自制，留給自己和鄰居一個良好的生活環境。
　　崔媽媽基金會的執行主秘黃小黛表示，「房東推薦信」在執行上還是有很大的漏洞在，比如房東要如何確認房客所提的證明真偽，以及房客是否能接受房東這樣額外的要求。黃小黛認為房東如果怕吃虧，應該在簽約前先確認好房客的身分，除了檢查身分證和本人無誤外，如果承租者可以提供公司名片或學生證，也可以確保有糾紛發生時不怕找不到人。
　　不過黃小黛也說，目前租屋市場和過去已經有所不同，在過去，是租屋率小於承租率，因此房東有較大的空間選擇房客。但現在因為越來越多投資客買房子自己當起房東，因此很多地方都是屋多人少的情況，除非是房子的交通位置或本身設施特別受人青睞，否則房東通常沒有太多選擇房客的空間。

新婚租屋有補貼　每月3600元

2008-07-08T21:12:00.001-07:00

聯合報　2008-07-06記者李順德／台北報導
　　內政部「青年安家方案」將做重要調整。內政部有鑑新婚年輕夫妻租屋的意願大於購屋，決定調整馬蕭政見，讓租屋補貼與購屋利息補貼「雙管齊下」，規畫一年四萬名的新婚夫妻可享此優惠，二萬名享新婚租屋補貼，二萬名享首次購屋貸款免息，租屋補貼每戶每月可補助三千六百元。
內政部長廖了以昨天表示，這項方案預定年底前規畫完成，並在明年起受理申請。廖了以表示，原計畫四年一百九十二億元，方案調整後，由於租屋補貼較少，調整為四年一百二十億元，平均一年預算三十億元，將編入九十八年度總預算。
　　廖了以表示，內政部調查發現，多數年輕新婚夫妻對於租屋的意願遠超過購屋，因此內政部務實考量這項馬蕭政見，決定做調整，相關細節內政部還會再開會。
　　內政部原擬的青年安家方案，是新婚夫妻一生兩次享兩年新台幣兩百萬元貸款零利率方案。廖了以說，依二年的利息補貼，內政部粗估的購屋利息補貼一個人每月約六、七千元，但基於租屋較沒風險，購屋可能存在土地價差的風險，因此，租屋補貼，考量不能高於對弱勢團體的補貼前提，初步規畫每人每月三千六百元。
　　【記者李順德／台北報導】面對油價、物價大幅波動，相關官員透露，行政院本周物價穩定小組會議，將會有部會提案，希望依現行法律，對囤積居奇等業者進行經濟管制措施，物價小組會在討論後做出決定。
　　不過，行政院副院長邱正雄對此一訊息低調表示，在自由經濟的市場，想採行經濟管制可能性似乎不太大。
　　據了解，邱正雄日前在行政院會上也在口頭報告時，提及南韓正在研議未來如油價狂飆、政府應有的特別措施，例如油價一旦漲到一桶一百七十美元時，晚上就連收看電視到要有限制。台灣究竟要不要有特別的作法，似乎也應預為研議。
　　行政院曾評估過非常時期的物價浮動應採非常的作法，但由於公平會最近一再引用公平法的規定，指處理物價囤積居奇非公平會的職責，以至內政部警政署雖已抓了七十四件囤積案，至今受到處分的卻寥寥可數。

住宅補貼　15日起受理申請

2008-07-08T21:11:00.000-07:00

聯合報╱台北訊　2008-07-06
　　台北市都市發展局配合內政部辦理97年度住宅補貼措施，本月15日至8月15日受理申請，包括租金補貼4787戶（每戶每月最高補貼3000元，補貼1年）、購置住宅貸款利息補貼5984戶（最高可貸220萬元，期限20年）及修繕住宅貸款利息補貼590戶（最高可貸80萬元，期限15年）3項，符合規定的市民請擇一辦理，不得重覆。
都市發展局表示，凡年滿20歲以上與直系親屬設籍於同一戶，或有配偶或年滿40歲者，家庭年收入在148萬元以下、每人每月平均收入低於4萬9532元，且本人、配偶、戶籍內之直系親屬及其配偶均無自有住宅的台北市民，即可提出申請。
　　發展局表示，欲申請住宅補貼措施的市民，請於受理申請期間內自行填寫申請書，併同應附文件，以掛號郵寄或送至該局南門辦公室（北市羅斯福路1段8號10樓）。申請書表可至發展局南門辦公室免費索取，或至內政部營建署網站（www.cpami.gov.tw）下載及查詢相關規定。
　　相關問題可打電話23212186按1洽詢。

商業周刊第984期訪問台灣租屋網總經理楊建傑先生，分析如何挑選穩賺不賠的收租方式~

2008-07-08T21:01:00.000-07:00

商業周刊第984期訪問台灣租屋網總經理楊建傑先生，分析如何挑選穩賺不賠的收租方式~
趁著房市大好之際，許多身邊有點閒錢或是想要再多一點錢的【投資客】紛紛出籠，有的是合資、有的是獨攬，網路上的套房出租廣告也越來越多，到底套(雅)房出租這塊市場有多大呢?夠不夠養活這些包租公婆呢?看看下面的報導吧!
據台灣最大線上租屋網站——台灣租屋網統計（今年至九月中為止），北市住宅類中，每坪租金最高的是套房（每坪一千三百二十八元），雅房次之（一千二百一十六元），住宅最低（八百八十二元）。意即並非所有房子都適合做為出租標的，住宅類中，套房報酬率最高，住宅最差。商辦類中，店面（每坪租金一千八百四十七元）則比辦公室（一千一百五十八元）具投資價值。但一般來說，商辦類不動產的投資門檻更高，簽約時間更長，租金不易調漲，報酬率相對較住宅類低。台灣租屋網總經理楊建傑分析，一般住宅的坪數在三十坪左右，出租對象通常是家庭，一旦租金高過三萬五千元，通常房客就覺得與其租屋不如買屋，因此租金不易拉高，加上房屋總價較高，因此租金報酬率最低。而小套房及雅房的出租對象，是上班族或學生族群，通常是短期居住，沒有買房子的急迫性，再加上小套房及雅房的坪數低、總價低，故其報酬率相對高，最值得投資。今年四十歲，在貿易公司上班的張葳葳，兩年前看中南京商圈的上班族及台北體院學生族群，在南京東路小巨蛋後方，買了三十坪的老公寓，總價六百萬元。她計算，若當成一般住宅整層出租，每月租金約二萬六千元，扣掉二％房貸利率，租金報酬率僅三‧二％。因此，她決定再花六十萬元，將其隔成每間五坪大的六個小套房。透過隔間的魔力之後，六間套房每月總租金提升到五萬七千元，租金報酬率提升至八‧三％，是隔間之前的二‧六倍。對照九月十九日經建會剛公布之住宅需求動向調查，台北市租屋搜尋者中，整戶住家類型需求減少，獨立套房與小套房需求增加。

有超過八成的租屋搜尋者希望，通勤時間在三十分鐘以內，現代租屋族對地點挑剔，張葳葳的選屋方式，正好打中台北市上班族、大學生兩大租屋族群，讓房子的出租效益提高。現在租屋族越來越注重生活品質，同樣是隔間，小套房比雅房受歡迎。因此，張葳葳選了超過三十年的老公寓，房屋總價相對低，才能透過以隔間方式拉高租金，增加租金報酬率。邊間老公寓——結構易於隔間，窗戶多易出租除了三大心法外，還有三招小秘訣，可以拉高租金報酬率。第一招，選屋齡二十年以上，最好是邊間的舊公寓：隔間小套房租金報酬率高，若選擇老公寓，結構上較適合做隔間，住戶也比較少，不會引起其他住戶的抗議。而邊間公寓，隔間後每個套房都有窗戶，相較沒窗戶的套房（暗房），報酬率與出租率都較高。第二招，尋找沒有電梯的舊公寓頂樓加蓋：舊公寓頂樓，若還有加蓋，等於買一坪賺一坪，報酬率可以翻一倍。雖然頂樓加蓋在大台北地區是違法，但民國八十三年以前的頂樓加蓋，因建管局將其列為C級加蓋，屬於緩拆，一般而言不會被拆除。第三招，購屋借款利息扣除額，每年可節省三十萬元所得稅：新包租族通常是購買第二戶或第三戶房子，為符合首購房貸優惠條件，精打細算者通常以所得尚不高的子女名義購屋，取得優惠利率。然後，再以自己名下的舊房子申請貸款，借舊還新，又可以利用貸款利息支出的免稅額，每年多省下三十萬元所得稅。風險評估——租金報酬率低於二．五％，就該退場最後要提醒，新包租族的出現，有大環境的因素，利率尤其重要。因為影響租金報酬率不可控制的外在變數，就是利率（貸款利率是資金成本，存款利率則為機會成本）。倘若多年以後，銀行利率上揚，你的資金成本與機會成本都同步上揚，而具價格僵固性的租金價格又不易上漲，導致你的租金報酬率持續下降，當少於二‧五％時，這時就該考慮退場了。

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