商業周刊第984期訪問台灣租屋網總經理楊建傑先生，分析如何挑選穩賺不賠的收租方式~
趁著房市大好之際，許多身邊有點閒錢或是想要再多一點錢的【投資客】紛紛出籠，有的是合資、有的是獨攬，網路上的套房出租廣告也越來越多，到底套(雅)房出租這塊市場有多大呢?夠不夠養活這些包租公婆呢?看看下面的報導吧!
據台灣最大線上租屋網站——台灣租屋網統計（今年至九月中為止），北市住宅類中，每坪租金最高的是套房（每坪一千三百二十八元），雅房次之（一千二百一十六元），住宅最低（八百八十二元）。意即並非所有房子都適合做為出租標的，住宅類中，套房報酬率最高，住宅最差。商辦類中，店面（每坪租金一千八百四十七元）則比辦公室（一千一百五十八元）具投資價值。但一般來說，商辦類不動產的投資門檻更高，簽約時間更長，租金不易調漲，報酬率相對較住宅類低。台灣租屋網總經理楊建傑分析，一般住宅的坪數在三十坪左右，出租對象通常是家庭，一旦租金高過三萬五千元，通常房客就覺得與其租屋不如買屋，因此租金不易拉高，加上房屋總價較高，因此租金報酬率最低。而小套房及雅房的出租對象，是上班族或學生族群，通常是短期居住，沒有買房子的急迫性，再加上小套房及雅房的坪數低、總價低，故其報酬率相對高，最值得投資。今年四十歲，在貿易公司上班的張葳葳，兩年前看中南京商圈的上班族及台北體院學生族群，在南京東路小巨蛋後方，買了三十坪的老公寓，總價六百萬元。她計算，若當成一般住宅整層出租，每月租金約二萬六千元，扣掉二％房貸利率，租金報酬率僅三‧二％。因此，她決定再花六十萬元，將其隔成每間五坪大的六個小套房。透過隔間的魔力之後，六間套房每月總租金提升到五萬七千元，租金報酬率提升至八‧三％，是隔間之前的二‧六倍。對照九月十九日經建會剛公布之住宅需求動向調查，台北市租屋搜尋者中，整戶住家類型需求減少，獨立套房與小套房需求增加。
有超過八成的租屋搜尋者希望，通勤時間在三十分鐘以內，現代租屋族對地點挑剔，張葳葳的選屋方式，正好打中台北市上班族、大學生兩大租屋族群，讓房子的出租效益提高。現在租屋族越來越注重生活品質，同樣是隔間，小套房比雅房受歡迎。因此，張葳葳選了超過三十年的老公寓，房屋總價相對低，才能透過以隔間方式拉高租金，增加租金報酬率。邊間老公寓——結構易於隔間，窗戶多易出租除了三大心法外，還有三招小秘訣，可以拉高租金報酬率。第一招，選屋齡二十年以上，最好是邊間的舊公寓：隔間小套房租金報酬率高，若選擇老公寓，結構上較適合做隔間，住戶也比較少，不會引起其他住戶的抗議。而邊間公寓，隔間後每個套房都有窗戶，相較沒窗戶的套房（暗房），報酬率與出租率都較高。第二招，尋找沒有電梯的舊公寓頂樓加蓋：舊公寓頂樓，若還有加蓋，等於買一坪賺一坪，報酬率可以翻一倍。雖然頂樓加蓋在大台北地區是違法，但民國八十三年以前的頂樓加蓋，因建管局將其列為C級加蓋，屬於緩拆，一般而言不會被拆除。第三招，購屋借款利息扣除額，每年可節省三十萬元所得稅：新包租族通常是購買第二戶或第三戶房子，為符合首購房貸優惠條件，精打細算者通常以所得尚不高的子女名義購屋，取得優惠利率。然後，再以自己名下的舊房子申請貸款，借舊還新，又可以利用貸款利息支出的免稅額，每年多省下三十萬元所得稅。風險評估——租金報酬率低於二．五％，就該退場最後要提醒，新包租族的出現，有大環境的因素，利率尤其重要。因為影響租金報酬率不可控制的外在變數，就是利率（貸款利率是資金成本，存款利率則為機會成本）。倘若多年以後，銀行利率上揚，你的資金成本與機會成本都同步上揚，而具價格僵固性的租金價格又不易上漲，導致你的租金報酬率持續下降，當少於二‧五％時，這時就該考慮退場了。
